Realitný trh 2021 / 2022: aké budú ceny bytov a domov na Slovensku

Cena nehnuteľností rastie z roka na rok priam raketovým tempom. A to určite nie je pre tých, ktorí si plánujú riešiť vlastné bývanie, dobrá správa. Navyše časy zlatých hypoték sú už dávno preč, takže vysoká cena nehnuteľností môže byť pre mnohých problém. Bude tento nepriaznivý trend pokračovať aj v rokoch 2021 a 2022? Povieme si v našom článku.

 

 

Rast cien nehnuteľností pokračuje aj v roku 2021

Na Slovensku sme pozorovali pokles cien nehnuteľností iba v rokoch 2008 až 2014. Po roku 2014 už ide ich cena iba hore. Dokonca podľa údajov Národnej banky Slovenska, otvorenie našej ekonomiky prináša ešte aj zrýchlenie tohto rastu cien. Veď v 2. štvrťroku 2021 sa ponukové ceny nehnuteľností na bývanie zvýšili oproti predchádzajúcemu štvrťroku až o 6,4%.

Najvýraznejší rast pritom sledujeme v Bratislavskom a Trenčianskom kraji. Naopak, dobrou správou je, že aspoň v Košiciach pozorujeme miernu stagnáciu tohto nepriaznivého vývoja. Dostupnosť bývania vo väčšine krajov pritom klesla len mierne, avšak aj táto skutočnosť prispieva k zvyšovaniu cien nehnuteľností. Na druhú stranu ale mierny rast miezd aspoň do istej miery kompenzuje zvýšené ceny bývania.

Prečo vlastne pozorujeme tento neustály rast cien nehnuteľností? Vysvetlenie spočíva najmä vo veľkom dopyte, ktorý ešte stále prevyšuje ponuku. Vývoj v sektore stavebníctva totiž zatiaľ indikuje iba mierne oživenie, zatiaľ čo ponuka hypotekárnych úverov sa stále drží na pomerne nízkych úrokoch.

Vedeli ste, že…

… práve nerovnomerné tempo oživenia na strane ponuky a dopytu po bývaní veľkou mierou prispieva k dynamickému tempu rastu cien?

 

Aká je priemerná cena nehnuteľností v roku 2021?

V porovnaní s rovnakým obdobím roku 2020 sú momentálne ceny o 18,6 % vyššie. Pritom najvýraznejšie rástli ceny rodinných domov. Ich priemerná cena na Slovensku vzrástla o takmer 123 EUR/m², a napríklad v hlavnom meste už presiahla úroveň 2000 EUR/m². K tomuto celkovému cenovému rastu tak jednoznačne najviac prispel Bratislavský kraj. V hlavnom meste stále rastie cena nehnuteľností vôbec najrýchlejšie a nie je ani skorá vyhliadka na to, aby sa to zmenilo.

Čo sa týka cien bytov, ich priemerná cena sa v 2. štvrťroku 2021 zvýšila o 119 EUR/m², konkrétne na hodnotu 2298 EUR/m². V porovnaní so začiatkom roku ide o nárast 5,5 % (medziročne až 13,5 %), pričom tento zvýšený rast zaznamenali všetky typy bytov.

Priemerná cena domov momentálne na Slovensku dosahuje úroveň 1580 EUR/m², čo predstavuje medziročný nárast až o 21,9 %.

Medzištvrťročne najrýchlejšie ceny bytov rástli v Trenčianskom kraji (7,3 %), a samozrejme na tomto cenovom rozdiele sa najviac podieľal samotný okres Trenčín. Naproti tomu najvyšší rast cien domov zaznamenal Banskobystrický kraj (11 %) s najväčším príspevkom okresu Banská Bystrica.

Aj napriek zvýšenému rastu cien za dom je však Banská Bystrica stále v porovnaní s väčšinou krajských miest cenovo prijateľné mesto na kúpu domu. Napríklad priamo v Banskej Bystrici si môžete kúpiť byt za 2255 a dom len za 956 EUR/m².

Vedeli ste, že…

… cenovo najvýhodnejšie krajské mesto na kúpu domu je Trenčín? Dom tu kúpite za 874 EUR/m². Za byt tu zaplatíte 1680 EUR/m².

 

Cena nehnuteľností v ďalších krajoch Slovenska vyzerá nasledovne:

• Žilinský kraj – aj v tomto kraji ceny nehnuteľností rastú, aj keď nie až takým rýchlym tempom ako napríklad v Bratislavskom či Trenčianskom kraji. Cena bytov tu dosahuje úroveň 2124 EUR/m², a domov 1099 EUR/m².
• Prešovský kraj – v okrese Prešov momentálne zaplatíte za byt v priemere 1780 EUR/m². Za dom si ale priplatíte viac ako v Žilinskom okrese, konkrétne 1373 EUR/m².
• Košický kraj – čo sa týka mesta Košice, aj keď tu je mierne klesajúci trend, stále si tu za byt zaplatíte až 2348 a za dom 1684 EUR/m². To už je takmer cena nehnuteľností, ktoré konkurujú Bratislave.
• Bratislavský kraj – v hlavnom meste si pochopiteľne za nehnuteľnosť priplatíte najviac – za byt až 2729 a za dom 2462 EUR/m².
• Nitriansky kraj – v Nitre zatiaľ nie je situácia tak dramatická. Cena za byt tu dosahuje hodnotu 1708 a za dom 1237 EUR/m².
• Trnavský kraj – aj v meste Trnava atakuje hodnota ceny bytov úroveň 2000 EUR/m² (2108), pričom dom tu kúpite za 1331 EUR/m².

 

Vývoj cien pozemkov

Rovnako ako v minulosti, aj dnes zohrávajú stavebné materiály základnú rolu pri rekonštrukcii nehnuteľností. Ich cena však rastie. Preto aj naďalej sú pre záujemcov lákavé najmä také reality, do ktorých sa ihneď po prevode peňazí dá nasťahovať a nie je nutná ich rozsiahla rekonštrukcia.

Z toho dôvodu sa pri kúpe staršej nehnuteľnosti zo strany záujemcu tlačí ich cena smerom nadol. Každý chce predsa ušetriť, aby potom vedel zaplatiť za zdražené stavebné materiály potrebné na rekonštrukciu.

Naopak ale, jediným stabilným prvkom na realitnom trhu sú v roku 2021 ceny stavebných pozemkov. Tie sa už niekoľko mesiacov veľmi nezmenili a držia si približne rovnakú úroveň len s veľmi miernym rastom. Ten od začiatku roka dosiahol iba deväť eur za štvorcový meter.

Cena stavebného pozemku v priemere za celé Slovensko sa pohybuje okolo 63 až 65 eur za štvorcový meter. Najdrahšie stavebné parcely sú samozrejme v Bratislavskom kraji, kde sa ich cena pohybuje na úrovni od 261 do 268 euro za štvorcový meter.

 

Bude cena nehnuteľností rásť aj v roku 2022?

Do konca roka 2021 nemožno predpokladať, že by ceny nehnuteľností na Slovensku začali klesať, alebo si aspoň držali stabilnú úroveň. Stále dopyt pomerne výrazne prevyšuje ponuku. Obmedzená a nedostatočná ponuka bývania má totiž zásadný vplyv na cenu nehnuteľností. Samozrejme, dôležitú úlohu tu budú zohrávať jednotlivé regióny Slovenska, kde sa vývoj cien môže líšiť.

Dobrou správou však je, že v závere roka 2021 by sa aspoň ceny stavebného materiálu mohli zastabilizovať. Začiatkom roka 2022 sa dokonca očakáva aj zlacňovanie niektorých stavebných komponentov, a to až o 20 alebo 30 percent. To je rozhodne pozitívum pre všetkých, ktorí majú v pláne kúpiť staršiu nehnuteľnosť a prerobiť si ju. A samozrejme aj pre tých, čo si chcú postaviť novostavbu.

A ako bude vyzerať trh s bytmi? Aj tu možno podľa niektorých odborníkov čakať mierne zlepšenie. V súčasnosti totiž developeri často odkladajú predaj bytov až po ich dostavaní – až vtedy sú známe skutočné náklady na výstavbu. Pri už podpísaných zmluvách o budúcej zmluve na kúpu bytu sa potom snažia dohodnúť s klientmi na dodatku, prípadne zrušení zmluvy a uzatvorení novej.

 

Avšak je jasné, že ceny nehnuteľností už nemajú veľmi kam rásť. Situácia na realitnom trhu je už totiž napnutá na prasknutie. Náklady na výstavbu pôjdu síce ešte chvíľu nahor, čo by sa malo premietnuť aj do cien pre záujemcov o bývanie. Avšak im banka neschváli vyššiu hypotéku len preto, že sa zvýšili ceny stavebných materiálov.

Preto pokiaľ sa ľuďom adekvátne nezvýšia platy, ceny bytov nastavené developermi už ďalej nemusí trh akceptovať. Tie už totiž posledné roky rástli podstatne rýchlejšie ako príjmy obyvateľstva. A je jasné, že to takto nemôže ísť do nekonečna.

Vedeli ste, že…

… kombinácia rastúcej inflácie a potreby ju kontrolovať môže spomaliť rast cien nehnuteľností? Ak sa to spojí s inými vplyvmi, najmä s koronakrízou, môže v niektorých lokalitách Slovenska v priebehu roka cena realít klesnúť.

Podľa mnohých práve táto skutočnosť stojí za budúcim poklesom cien nehnuteľností na realitnom trhu. Môže takáto situácia nastať už v roku 2022? Áno je to možné, aj keď samozrejme to nemôžeme tvrdiť s absolútnou istotou. S istotou iba vieme, že ceny nehnuteľností budú tak šialene narastať iba dovtedy, pokiaľ budú lacné peniaze, nízka ponuka realít a viera ľudí, že sa to nemôže nikdy zmeniť.

 

Záver a zhrnutie

Aktivita na realitnom trhu v kombinácii s pomalším zlepšením na strane ponuky sa v súčasnosti premieta do zrýchleného rastu cien nehnuteľností. Rovnako možno očakávať, že tento vývoj bude do konca roka 2021 závisieť aj od sily a dĺžky trvania očakávanej ďalšej vlny pandémie. Hoci, ako vieme z minulosti, koronakríza sa do poklesu cien realít premietla len málo, respektíve vôbec. No tento dôležitý faktor nemožno vylúčiť a treba s ním počítať aj do budúcna.

Situácia na realitnom trhu je však už teraz veľmi napätá. V budúcnosti tiež dôležitú úlohu ohľadom cien nehnuteľností zohrajú banky, ktoré už nemusia ďalej schvaľovať tak vysoké hypotéky len preto, že sa zvyšujú náklady na výstavbu nehnuteľností. Prípadne aspoň nie za tak priaznivých podmienok. S čoraz vyššou sumou hypotéky totiž narastá riziko neschopnosti splácania klienta banky, a to má prirodzene svoju hranicu. Preto ceny bytov nastavené developermi už ďalej nemusí trh akceptovať.

A na záver. Oplatí sa v tomto období, kedy mnohé oblasti ekonomiky pocítili negatívne dopady pandémie, kupovať nehnuteľnosť? Na to je jednoznačná odpoveď. Áno! Ceny nehnuteľností aj naďalej rastú a istota, že sa to v blízkej budúcnosti zmení nie je. Existuje len predpoklad, že by k tomu mohlo prísť. Z dlhodobého hľadiska sa preto s kúpou bytu či domu čakať nevyplatí.

obrázky: freepik.com