Realitný trh 2020: aké budú ceny nehnuteľností (aj po koronakríze)

V minulom roku 2019 sa ceny nehnuteľností opäť zvyšovali pomerne vysokým tempom. Situácia sa však výrazne zmenila na trhu hypoték, kedy Národná Banka Slovenska výrazne sprísnila podmienky hypoték. A tak platí, že väčšie nehnuteľnosti či nehnuteľnosti v lepších lokalitách si môžu dovoliť iba osoby s nadpriemerným príjmom. Aká bude situácia na realitnom trhu v budúcom roku 2020 a čo môžete očakávať, ak chcete kúpiť či predať nehnuteľnosť?

* Aktualizované o situáciu počas koronakrízy 2020

 

 

Mierny rast cien nehnuteľností v 1. polovici 2020 

Ceny nehnuteľností rastú výrazne z roka na rok už od roku 2014 a preto by sa už konečne dal očakávať pokles cien. Opak je však pravdou. Ako uvádza Národná Banka Slovenska, v treťom štvrťroku 2019 rástli ceny bývania vôbec najvýraznejšie za posledné 3 roky. Zrýchlil sa rast cien bytov a rovnako aj domov. Priemerný ročný nárast predstavoval až 10% ceny.

„V roku 2020 predpokladáme tempo rastu cien nehnuteľností 5 až 7%.“

V roku 2020 sa predpokladá, že tempo rastu cien bytov a domov sa zníži, a to približne na úroveň 5 až 7 %, v závislosti od lokality a jednotlivých možností, ktoré lokality poskytujú.

Dopyt po bytoch v roku 2020 sa zníži iba mierne. Úrokové sadzby hypoték a úverov na bývanie takisto ostanú na veľmi nízkych číslach. Ekonomická recesia bude síce ešte výraznejšie prejavovať svoj nástup. Avšak nie až tak, aby to výrazne ovplyvnilo situáciu na realitnom trhu už v aktuálnom roku. Ceny bytov a domov v roku 2020 budú teda rásť mierne nižším tempom oproti minulým rokom.

 

Pôvodný predpoklad cien nehnuteľností 2020 v lokalitách na Slovensku

Priemerná cena nehnuteľností za meter štvorcový v roku 2019 predstavovala niečo vyše 1 600 eur. Najnižšia priemerná cena bola v Banskobystrickom kraji, 830 eur, zatiaľ čo najvyššia prirodzene v tom Bratislavskom, 2 150 eur. Celkovo môžete nájsť najlacnejšie reality na východnom Slovensku či v Banskobystrickom kraji. Medzi najlacnejšie mestá patrí Trebišov, Medzilaborce, Poltár či Veľký Krtíš.

Obľúbená realitná kancelária v Košiciach, Amazon Reality Košice, uvádza na svojom blogu, že najdostupnejšie byty spomedzi krajských miest na Slovensku sú aktuálne v Trenčíne a Prešove. V priemere bola cena bytov za meter štvorcový v týchto lokalitách 1 400 až 1 600 eur.  Naproti tomu ceny bytov v Košiciach, Žiline či Trnave boli na priemernej úrovni 1 750 až 2 000 eur a v Bratislave bola priemerná cenovka 2 300 až 2 500 eur.

V roku 2020 sa však aj v mestách ako Trenčín či Prešov predpokladalo, že ceny za meter štvorcový prekonajú 1 600 eur. Reality v Košiciach sa naproti tomu v roku 2020 už výraznejšie zdražovať nemali, pretože najvýraznejším zdražovaním už prešli a priemerná cena sa zastaví pred 2 000 eurami za meter štvorcový. V Bratislave predpokladajú ďalší rast a cena v prvej polovici roka mohla presiahnuť úroveň 2 500 až 2 700 eur.

 

Všetko však zmenila koronakríza a jej vplyv na ekonomiku a tieto čísla ostávajú dohadmi. Možno budú reálne, ak korona čoskoro ustúpi a ekonomika sa dá do poriadku, no vôbec to tak nevyzerá.

 

Aké budú ceny nehnuteľností po koronakríze

“Ako ovplyvní koronavírus cenu nehnuteľností” v roku 2020 a 2021 je otázka, ktorú sa pýtajú takmer všetci, ktorí plánujú kúpiť byt či dom. Po odpoveď netreba chodiť ďaleko. Keď si prezriete ponuky realitných kancelárií na realitných portáloch, vidíte, že cena bytov i domov zatiaľ klesla iba minimálne. Skôr sa mení štruktúra ponúk a prispôsobuje sa požiadavkám a dopytu ľudí. Pokles cien nehnuteľností v priebehu roka 2020 sa teda dá očakávať iba minimálny.

O niečo väčší pokles cien nastane začiatkom roku 2021, kedy zrejme dopyt výraznejšie klesne vplyvom pádu ekonomiku. Ako aj v iných oblastiach trhovej ekonomiky, aj v realitnom biznise sa totiž ceny riadia jednoduchým pomerom dopytu a ponuky.

 

Čo teda tlačí ceny nehnuteľností nahor?

Ceny nehnuteľností tlačí nahor dopyt, a teda schopnosť ľudí kúpiť si byt či dom za danú cenu. Predajcovia či realitní makléri preto radi experimentujú a za nehnuteľnosti radi pýtajú viac, ako je ich trhová hodnota.

Situácia by sa zmenila, ak by v ponuke boli stovky tisíc nových bytov, avšak tie nám chýbajú. Štát by síce údajne nové byty, prípadne nájomné byty stavať chcel. Avšak k tejto nákladnej záležitosti sa akosi stále nedostal. No a súkromní developeri uprednostňujú skôr bohatšiu cieľovú skupinu a lukratívnejšie projekty, čiže dopyt väčšiny obyvateľstva stále prevyšuje ponuku.

Napriek vysokým cenám však nemožno hovoriť o realitnej bubline – ceny nehnuteľností stále zodpovedajú zvýšeným príjmom domácností, najmä z minulých období a príjem sa stabilizuje aj momentálne. Uvidíme teda, čo prinesie blížiaca sa ekonomická kríza. Netreba však čakať na nejaké výrazné zlacnenie nehnuteľností.

 

Opatrenia NBS a hypotéky

Okrem toho možno aj v roku 2020 a 2021 očakávať ďalšie opatrenia NBS, ktoré urobia kúpu bytu či domu náročnejšou. Už od januára 2020 národná banka zdvojnásobila limit  pre výpočet rezervy, ktorá musí žiadateľovi o hypotéku z príjmu ostať. Zmena sa má dotknúť až 25% žiadateľov.

Cieľom NBS je totiž znižovať úverové zaťaženie obyvateľstva. Toto sa snaží plniť opatrenia, ktoré boli výrazné v roku 2018 aj v roku 2019. Avšak napriek drastickým opatreniam NBS bol objem hypoték v minulom roku vyšší ako rok predtým. Očakávať teda môžeme ďalšie opatrenia.

 

S kúpou vhodnej nehnuteľnosti nečakajte

Aj napriek všetkému povedanému, treba dodať: ak si nájdete vhodnú nehnuteľnosť a máte dostatok prostriedkov či vhodnú hypotéku na jej zaplatenie, netreba váhať. V hre je totiž veľa faktorov a v ponuke sa nachádza vždy iba malé percento nehnuteľností, ktoré vám ako tak môžu vyhovovať za danú cenu.

Navyše, výrazný pokles cien nehnuteľností je v nedohľadne a je dosť pravdepodobné, že sa ani neuskutoční. A vy teda môžete byť v pozícii, kedy počkáte a svoju vysnívanú nehnuteľnosť nekúpite a neskôr už v ponuke tak zaujímavé nehnuteľnosti nebudú. Ak teda rozmýšľate, kedy kúpiť byt či dom, nečakajte a neváhajte.

obrázky: unsplash.com