Ceny nehnuteľností 2023 – čaká nás ďalší pokles cien?

Vývoj cien nehnuteľností bol v roku 2022 z pohľadu kupujúcich naozaj nepriaznivý. Lámali rekordy v každom smere a celkovo v tomto segmente vládla veľká neistota. Koncom roku 2022 a začiatkom toho nasledujúceho sa však zdá, že sa situácia na realitnom trhu začala stabilizovať. Je dôvod na optimizmus? Čaká nás výraznejší pokles cien nehnuteľností? Povieme si o tom v našom článku.

 

 

Prečo dochádza k zmenám na realitnom trhu?

Ceny nehnuteľností mali klesajúci trend naposledy v rokoch 2008 až 2014. Od roku 2014 však už iba rástli a v posledných rokoch dokonca raketovým tempom. Pre porovnanie, ceny všetkých nehnuteľností určených na bývanie boli počas tretieho štvrťroka r. 2022  až o 14,5% vyššie ako v rovnakom období v r. 2021.

Začiatkom r. 2023 sa však zdá, že sa situácia začína obracať v prospech kupujúcich. Zatiaľ sa však nedá predpovedať, či sa zopakuje situácia z r. 2008. Pokles je zatiaľ iba veľmi mierny a ako si ukážeme v článku nižšie, pohybuje sa iba v rozpätí niekoľkých percent. Aj to nie v rámci celého Slovenska, ale iba v niektorých lokalitách. Dobrou správou je, že pokles cien nehnuteľností sa očakáva minimálne do jari r. 2024.

Najdôležitejším faktorom poklesu týchto cien je veľký nárast úrokových sadzieb hypoték. Niet sa čomu čudovať, veď v porovnaní s rokom 2021 kedy boli na rekordne nízkych úrovniach, stúpli mesačné splátky v prepočte na rok rádovo v stovkách eur (v závislosti od veľkosti hypotéky a jej fixácii). Priemerná úroková sadzba hypotekárnych úverov sa na začiatku r. 2023 pohybuje na úrovni 3%. Pri dlhšej fixácii sa dokonca pohybuje na úrovni 4%.

Druhým faktorom je skutočnosť, že ponuka začína postupne prevyšovať dopyt, čo vedie predávajúcich k znižovaniu cien. Najmä v prípade, ak predávajúci potrebuje rýchlo predať byt. Napríklad z dôvodu nedostatku finančných prostriedkov na stavbu rodinného domu.

A v neposlednom rade je tu nepriaznivý vývoj v súvislosti s cenami nájmov. Z dôvodu menšej dostupnosti hypoték sú klienti nútení preferovať nájomné bývanie. To sa však rýchlo míňa a jeho cena rýchlo rastie. Jedným z faktorov tohto je aj utečenecká kríza – veľa ľudí prenajalo a stále prenajíma svoje nehnuteľnosti ukrajinským občanom. A to do istej miery znížilo dostupnosť voľných bytov na trhu prenájmov.

Vedeli ste, že…

…sa takmer úplne zastavil trh s rekreačnými nehnuteľnosťami? Chaty a pozemky si hľadajú svojich kupcov oveľa ťažšie, ako tomu bolo pred rokom 2022. Movitejší záujemci si radšej tieto nehnuteľnosti hľadajú v zahraničí, ako na Slovensku. Napríklad v Chorvátsku, Grécku či v Dubaji.

 

Investičné nehnuteľnosti

Postupne sa spomaľuje i trh s investičnými nehnuteľnosťami. V tomto smere je hlavným dôvodom vojna na Ukrajine, ktorá je príčinou toho, že v roku 2023 budú kupovať nehnuteľnosti najmä ľudia, ktorí majú potrebu zabezpečiť si vlastné bývanie. Ceny nehnuteľností sú stále vysoké a úrokové sadzby enormne narástli – kupovať nehnuteľnosť za účelom investovania je preto menej výhodné, ako tomu bolo pred rokom 2022.

 

Aký je reálny pokles cien bytov a domov?

Bohužiaľ, pokles cien nehnuteľností je na začiatku r. 2023 stále iba kozmetický a vôbec nie tak dramatický, ako tomu bolo v realitnej bubline r. 2008.

Pripravili sme pre vás prehľad vývoja cien nehnuteľností podľa jednotlivých krajov, ako sa menili počas 3Q a 4Q 2022 (Eur/m²):

• BA (3Q-4Q): 3451-3342
• TT (3Q-4Q): 1859-1938
• NR (3Q-4Q): 1450-1446
• TN (3Q-4Q): 1698-1684
• ZA (3Q-4Q): 2134-2060
• BB (3Q-4Q): 1766-1816
• KE (3Q-4Q): 2385-2364
• PO (3Q-4Q): 2190-2142

Z vyššie uvedeného je zrejmé, že pokles cien nehnuteľností je v jednotlivých krajoch zatiaľ iba minimálny a na úrovni v jednotkách percent (zdroj: NBS). Čo je však tiež dôležité, tento pokles nie je v rámci celého Slovenska a v niektorých krajoch cena stále stúpa. Avšak už sa nebavíme o rapídnom náraste.

 

Vývoj cien 3-izbových bytov

Túto skutočnosť veľmi dobre ilustruje príklad vývoj cien 3-izbových bytov v rámci jednotlivých krajov a regiónov. Podľa údajov dostupných na portáli nehnutelnosti.sk je medzikvartálna zmena 3Q2022/4Q2022 (%) nasledovná:

• BA I +23,31
• BA II -6,46
• BA III -7,69
• BA IV -3,88
• BA V -6,17
• KE I -2,50
• KE II -8,02
• KE III -1,64
• KE IV -4,23
• BB -3,80
• NR -0,64
• PO -3,77
• TN -1,21
• TT +3,89
• ZA +1,04

Začiatkom roku 2023 je celkový trend veľmi pomalého poklesu cien nehnuteľnosti vo väčšine krajov Slovenska zachovaný. Ako ale vidno, jedinou výraznou výnimkou je v tomto smere cena bytov v BA I (Staré Mesto), kde ešte stále rastú výrazným tempom.

 

Aká je prognóza vývoja cien nehnuteľností?

V čase energetickej krízy, rekordnej inflácie a vojny na Ukrajine je veľmi ťažké predpovedať vývoj cien nehnuteľností v ďalších rokoch. Jedno je však isté, pomalý trend poklesu cien nehnuteľností by mal byť zachovaný až do jari/leta r. 2024. Potom podľa niektorých realitných odborníkov by malo opäť dôjsť k ich rastu.

Zaujímavý je však vývoj cien nehnuteľností v zahraničí. Prečo? Pretože sa predpokladá, že k rovnakému trendu príde aj u nás. V zahraničí (západná časť EÚ) totiž klesajú ceny nehnuteľností výraznejším tempom ako u nás. Zatiaľ. Problémom tiež je, že oficiálne štatistiky na Slovensku reagujú na túto situáciu so značným oneskorením.

Rovnako treba vziať do úvahy skutočnosť, že správanie kupujúcich do veľkej miery ovplyvnia aj rastúce náklady na energie, ktoré nie sú iba kozmetické. Preto je predpoklad, že dopyt po nehnuteľnostiach sa ešte viac zníži, čo povedie k ďalšiemu poklesu cien. K tomu ešte treba prirátať i znížený dopyt po hypotékach. Stručne povedané, rýchle tempo zadlžovania obyvateľov sa na istý čas skončilo. Na presné čísla je však ešte veľmi skoro.

 

Záver

Začiatkom r. 2023 sa konečne po dlhých rokoch na realitnom trhu prejavil mierny pokles cien nehnuteľností. Avšak ide iba o malé percentá, pričom tento pokles nie je v každom kraji na Slovensku. V tomto smere je stále výnimkou najlukratívnejšia časť Bratislavy, kde tieto ceny stále rastú závratným tempom.

Dobrou správou je, že ceny by mali klesať minimálne do jari r. 2024. Hlavnými dôvodmi, ktoré ovplyvňujú pokles cien nehnuteľností, je meniaci sa pomer dopyt/ponuka v prospech kupujúcich, vysoké úrokové sadzby hypoték, vojna na Ukrajine a rýchlo rastúce náklady na energie.

obrázky: freepik.com