Ako predať byt v podielovom spoluvlastníctve

Predaj bytu v podielovom spoluvlastníctve je komplexným procesom, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu. V našom článku sa pozrieme na kľúčové aspekty tohto procesu a poskytneme vám praktického sprievodcu, ako sa vyhnúť potenciálnym ťažkostiam a dosiahnuť tak úspešný predaj.

 

Čo je podielové spoluvlastníctvo?

Podielové spoluvlastníctvo predstavuje formu vlastníctva nehnuteľnosti, kde viacerí ľudia majú spoločný podiel na danom majetku. V praxi to znamená, že vlastníci vlastnia nehnuteľnosť vo forme určitých podielov, ktoré sú vyjadrené percentuálnou hodnotou, alebo ako 1/2 k celku, 1/3 k celku a pod.

Podielové spoluvlastníctvo je v právnej praxi definované ustanovením § 137 Občianskeho zákonníka, a to nasledovne:

• Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.
• Ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké.

 

Príprava na predaj

Prvým krokom na predaj bytu v podielovom spoluvlastníctve je získať všetky potrebné informácie. Najjednoduchšou cestou, ako sa dozvedieť všetko o vysporiadaní podielového spoluvlastníctva, je obrátiť sa na advokátsku kanceláriu.

Pamätajte, že na predaj nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve je potrebná spolupráca všetkých vlastníkov. V tejto fáze je preto dôležité získať súhlas všetkých zainteresovaných strán a zabezpečiť potrebné dokumenty na hladký priebeh procesu predaja.

Následne treba diskutovať o konkrétnych podmienkach predaja, vrátane ceny, časového horizontu a rozdelenia výnosov. Samozrejme, nezabudnite prejednať aj rozdelenie jednotlivých kusov nábytku, napríklad kompletných postelí s matracom a roštom. Jednanie by malo byť zamerané na dosiahnutie dohody, ktorá bude akceptovateľná pre všetkých.

Po dosiahnutí dohody je nevyhnutné získať písomný súhlas od každého spoluvlastníka. Tento dokument by mal obsahovať podrobnosti o podmienkach predaja a súhlas s konkrétnymi opatreniami. Pre právnu istotu je vhodné získať notárske overenie súhlasu spoluvlastníkov. Notár potvrdí, že každý z vlastníkov dobrovoľne súhlasí s predajom a jeho podmienkami.

 

Čo robiť, ak nedôjde k dohode?

Podľa ustanovenia § 142 Občianskeho zákonníka ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci.

Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

 

Čo všetko budete potrebovať?

Pri príprave na predaj bytu v podielovom spoluvlastníctve je dôležité zabezpečiť kompletný súbor dokumentov a informácií, ktoré budú potrebné pre hladký priebeh procesu. Nižšie uvádzame kľúčové položky, ktoré budete potrebovať:

• Dokumenty o nehnuteľnosti – výpis z katastra (aktuálny výpis z katastra s presnými údajmi o nehnuteľnosti a vlastníckych podieloch), list vlastníctva (overenie vlastníckych práv k nehnuteľnosti).
• Zmluvy o spoluvlastníctve – všetky existujúce zmluvy a dohody týkajúce sa spoluvlastníctva. Tieto dokumenty by mali jasne špecifikovať práva a povinnosti každého vlastníka.
• Súhlas spoluvlastníkov – písomný súhlas všetkých spoluvlastníkov s predajom. Tento dokument by mal obsahovať podmienky predaja a súhlas so stanovenými krokmi.
• Finančné dokumenty – znalecký posudok o cene nehnuteľnosti. Dohoda medzi vlastníkmi o spôsobe rozdelenia finančných prostriedkov z predaja.
• Osobné doklady zúčastnených strán – občianske preukazy všetkých spoluvlastníkov.
• Notárske overenie – dokumenty potrebné pre notárske overenie súhlasu vlastníkov a iné potrebné notárske konanie.
• Dokumenty o stave nehnuteľnosti – technický prehľad (dokumentácia o technickom stave nehnuteľnosti), energetický certifikát.
• Záznamy o platbách a dane – overenie, že všetky platby za dane a poplatky sú aktuálne a vyrovnané. Nezabudnite na odpočet elektriny, vody a plynu.

 

Priebeh predaja bytu v podielovom spoluvlastníctve

Priebeh predaja zahŕňa niekoľko krokov, od podpisu zmluvy až po notárske overenie a rozdelenie finančných prostriedkov. Nižšie sú uvedené hlavné etapy, ktoré treba podniknúť po príprave na predaj.

 

1. Podpis zmluvy o predaji

Spoluvlastníci by mali podpísať zmluvu o predaji, ktorá jasne špecifikuje podmienky, cenu, termíny a ostatné relevantné informácie. Táto zmluva by mala byť vypracovaná v spolupráci s notárom (advokátom, realitným právnikom) a zohľadňovať právne aspekty transakcie.

 

2. Zálohová platba a rezervácia

Kupujúci môže poskytnúť zálohovú platbu na potvrdenie záujmu a rezerváciu nehnuteľnosti. Podmienky týkajúce sa zadržania zálohy v prípade zlyhania predaja by mali byť jasne stanovené v zmluve.

 

3. Overenie finančnej schopnosti kupujúceho

Kritériá pre overenie finančnej schopnosti kupujúceho by mali byť zahrnuté v zmluve. Kupujúci by mal poskytnúť potvrdenie od finančnej inštitúcie o svojej schopnosti financovať kúpu.

 

4. Právne konanie a prevod vlastníctva

Notár (advokát, realitný právnik) zabezpečí, aby všetky dokumenty boli riadne overené a splňovali právne požiadavky. Na schôdzke u notára dochádza k podpisu konečnej zmluvy a k prevodu vlastníctva.

 

5. Prítomnosť všetkých strán pri podpise zmluvy

Všetci spoluvlastníci by mali byť prítomní alebo zastúpení pri podpise zmluvy. Ich prítomnosť potvrdí dohodu a minimalizuje možné budúce nedorozumenia.

 

6. Rozdelenie výnosov

Po úspešnom predaji sa uskutoční rozdelenie finančných prostriedkov medzi spoluvlastníkmi podľa dohodnutých podielov. Záverečná fáza tak zabezpečí spravodlivý podiel každému vlastníkovi.

obrázky: freepik.com